Andalusische Lizenz zur Vermietung privater Ferienwohnungen

Du willst nur einige Wochen im Jahr in deiner Ferienimmobilie wohnen und sie in der übrigen Zeit über eine Buchungsagentur im Internet an zahlungskräftige Touristen vermieten? Das scheint eine clevere Idee zu sein, denn du glaubst, die Zusatzeinnahmen werden mindestens deine laufenden Kosten und die Raten für die Hypothek decken?

Dann hast du vermutlich noch nichts von den Regulierungen über privat vermietete Ferienwohnungen gehört, die am 11. Februar 2016 im Amtsblatt der andalusischen Regierung veröffentlicht wurden und seit Mai 2016 in Kraft sind. Leider liegen diese Regeln nur in Spanisch vor unter juntadeandalucia.es/boja/2016/28/6.

Dort wird Folgendes geregelt:

• Die Ferienwohnung muss als Ganzes vermietet werden. Werden nur einzelne Zimmer vermietet (z.B. als Bed&Breakfast), dann musst du selbst persönlich in der gleichen Wohnung wohnen.
• Deine Ferienimmobilie muss über eine Lizenz der zuständigen Tourismusbehörde für die Vermietung verfügen (Registro de Turismo de Andalucía), aus der auch die maximal zulässige Belegung durch Gäste hervorgeht. Die erteilte Lizenznummer muss auf allen deinen Werbeprospekten und Internetanzeigen erscheinen.
• Alle Schlaf- und Wohnräume müssen über Heizung und Klimaanlage verfügen. Da diese Nachrüstung für dich teuer werden kann, hat der oberste andalusische Gerichtshof mit einem Urteil vom 21.10.2019 diese Bestimmung wieder gestrichen.
• Jedes Mal vor der Anreise und nach der Abreise deiner Feriengäste muss die Wohnung gereinigt werden.
• Ein Schild muss auf ein Beschwerdebuch verweisen, in das deine Gäste etwas eintragen können. Du musst Gebrauchsanleitungen und Sicherheitshinweise für Elektrogeräte auslegen und über Rauchverbote und Nutzungseinschränkungen aufklären
• Jemand, der sich um die Wohnung kümmert, muss telefonisch erreichbar sein.
• Du musst dir die Ausweise deiner Gäste vorlegen lassen und die Daten deiner Gäste jederzeit den zuständigen Behörden melden können.
• Deine Gäste müssen einen schriftlichen Mietvertrag mit deiner Lizenznummer, deiner Telefonnummer, dem Mietpreis und den Daten der An- und Abreise erhalten.
• Der Mietpreis muss pro Nacht ausgewiesen werden und muss die Kosten für Wasser, Strom, Reinigung und Bettwäsche beinhalten. Die Vereinbarung einer Mindest-Mietdauer ist nicht erlaubt. Es könnte also jemand die Wohnung für eine Nacht mieten, und trotzdem muss der Mietpreis die Reinigungskosten enthalten.

Natürlich musst du für deine Vermietung auch spanische Einkommensteuern zahlen, zur Zeit 19% der Brutto-Mieteinnahme. Strittig ist derzeit, ob du als »Nicht-Resident« (das sind Personen, die weniger als 183 Tage im Jahr in Spanien wohnen), vor der Versteuerung deine Kosten abziehen kannst. Wenn du deine Immobilie einer Agentur gibst, die auch das Inkasso für dich durchführt, musst du zusätzlich vierteljährlich Mehrwertsteuer anmelden und abführen. Die Anmeldung muss auch in den Perioden erfolgen, in denen du gar nicht vermietest. Du musst also erhebliche laufende Kosten für einen spanischen Steuerberater einkalkulieren.

Sollte nach Abzug deiner Kosten und der spanischen Steuern noch ein Gewinn übrig bleiben, dann musst du diesen als Einnahme in deiner deutschen Steuererklärung angeben. Zwar musst du deine spanische Zusatzeinnahme nicht zu deinem persönlichen deutschen Einkommensteuersatz versteuern, sie fließt aber in den sog. Progressionsvorbehalt ein. Das bedeutet, es wird so getan, als ob dein deutsches Einkommen um das spanische Einkommen vergrößert wurde. Der auf diese neue Summe entfallende höhere Steuersatz wird dann auf dein gesamtes deutsches Einkommen angewandt.

Dem spanischen Fiskus zu verschweigen, dass du deine spanische Ferienimmobilie vermietest, ist keine gute Idee. Denn durch die Registrierung bei der andalusischen Tourismusbehörde weiß das spanische Finanzamt ja schon, dass du an Feriengäste vermietest. Und zwischen dem spanischen und dem deutschen Fiskus findet ein Datenaustausch statt.

Die vermietete Ferienimmobilie nicht zu registrieren, kann sehr teuer werden. Die Strafe dafür liegt zwischen 6.000 und 180.000 Euro. Eine Strafe von bis zu 3.000 Euro Strafe wird auch fällig, falls die Bestimmungen der Vermietungslizenz nicht eingehalten werden.

Sobald die Behörden entdecken, dass du ohne Lizenz vermietest, werden deine Feriengäste sofort vor die Tür gesetzt und müssen sich eine andere Bleibe suchen. Dann bekommst du richtig Zoff mit deinen Gästen.

Offiziell werden die neuen Bestimmungen damit begründet, dass die Feriengäste nun gegen unlautere Angebote von Ferienwohnungen besser geschützt sind. Tatsächlich werden aber vor allem die spanischen Hotels vor der Billigkonkurrenz der spanischen Privatvermieter geschützt. Außerdem soll so verhindert werden, dass teure Ferienwohnungen en Masse vorhanden sind, die Einheimischen aber keine normalen Wohnungen finden.

Die örtlichen Tourismusmanager verstehen sehr wohl, dass die neuen Bestimmungen viele Ausländer davon abhalten, eine Ferienimmobilie zu erwerben, weil sie sich ohne Vermietung nicht rechnet. Von Marbella wird berichtet, dass bereits 5.000 ausländische Immobilienbesitzer ihre Ferienimmobilie aus diesem Grund zum Verkauf anbieten. Folglich gibt es von den lokalen Behörden keinen Druck, die neuen Bestimmungen zügig umzusetzen.

Bestrebungen, die Vermietung von Ferienwohnungen einzuschränken

Mit einem Urteil vom 16. Mai 2023 hat der oberste andalusische Gerichtshof (Tribunal Superior de Justicia) bestimmt, dass es den Städten überlassen ist, die Vermietung von privaten Ferienwohnungen zu begrenzen, falls das im öffentlichen Interesse ist, weil eine Übersättigung des Vermietungsmarktes vorliegt. Der Bürgermeister von Cádiz, ein Mitglied der linken Partei Adelante Andalucía, hatte das Angebot an Ferienwohnungen in der Innenstadt beschränkt und Recht bekommen. Über den Flächennutzungsplan können Stadtverwaltungen ausweisen, in welchen Stadtteilen solche Beschränkungen gelten sollen. Bereits erteilte Vermietungslizenzen dürfen allerdings nicht rückgängig gemacht werden. Einen Ausweg weist die Stadt Barcelona. Hier werden alle bestehenden Lizenzen garantiert, allerdings nur bis 2028. Dann müssen sie neu beantragt werden.

Bisher kannte man solche Einschränkungen nur von Barcelona und den Balearen. Spaniens mitgliederstärkste Gewerkschaft CCOO (Comisiones Obreras) hat bereits Einschränkungen des Tourismus an der gesamten Costa del Sol gefordert. Die ausufernde Gentrifizierung ganzer Stadtteile in Städten wie Málaga, Marbella und El Puerto de Santa María sei wegen des erhöhten Wasserverbrauchs und der zunehmenden Vermüllung nicht mit den Folgen des Klimawandels vereinbar und führe dazu, dass die Einheimischen wegen der steigenden saisonalen Mieten aus den Innenstädten vertrieben werden.

Im Juli 2024 gingen auch die Einwohner der kleinen Stadt Tarifa an der Meerenge von Gibraltar auf die Barrikaden. Tarifa ist ein Mekka für Kite-Surfer und Camper. Im Sommer versiebenfacht sich dadurch die Zahl der Bewohner mit entsprechendem Druck auf den Mietwohnungsmarkt und Grundstücksmarkt für die Einheimischen. Während sich die andalusische Landesregierung an immer neuen jährlichen Tourismusrekorden berauscht und sich dabei durch die historisch niedrige Arbeitslosigkeit von 11% bestätigt fühlt.

Allerdings sind weniger die privaten Eigentümer das Problem, die gelegentlich ihre einzige Ferienwohnung an Touristen vermieten, sondern viel mehr die großen Investmentgesellschaften, die mit großen Geldmengen aus manchmal zweifelhafter Herkunft ganze Stadtteile aufkaufen und umkrempeln. Die Gegend um den Plaza de la Merced in Málaga ist so ein Beispiel, wo es bereits mehr Airbnb-Angebote gibt als Wohnungen für die Bürger der Stadt.

Für den andalusischen Kommunalwahlkampf im Mai 2023 kam das Gerichts-Urteil zur rechten Zeit. Während PP und VOX den ungebremsten Anstieg des Tourismus fördern, treten PSOE, Podemos und andere linke Parteien eher für Begrenzungen ein, um der einheimischen Bevölkerung eine lebenswerte und bezahlbare Wohnumgebung zu erhalten.

Jedoch kann keine Regulierung den eigentlichen Grund für die wachsende Wohnungsnot beseitigen: Seit Jahren werden in Spanien mehr Häuser abgerissen als neu gebaut. Neubauwohnungen sind erst recht unerschwinglich für die Menschen, die preiswerte Wohnungen am nötigsten hätten. Außerdem werden fast nur Luxuswohnungen für Touristen gebaut, vorzugsweise in den Hotspots am Meer. Der zweite Grund ist das 2023 in Kraft getretene Gesetz zur Vermietung von Wohnungen, das Langzeitvermietungen unattraktiv macht für den Vermieter. 2023 hat sich daher die Anzahl der Kurzzeitvermietungen in 21 Provinzhauptstädten verdoppelt. In Barcelona ging die Langzeitvermietung um 45% zurück, in Madrid waren es 22%, in Sevilla 27%. Interessanterweise gab es in Málaga einen Anstieg der Langzeitvermietungen um 4%.

Alle drei Monate steigen die Mietpreise in Spanien um 4,5%! In Cáceres und auf den Balearen betrug der Anstieg sogar 7%. Im Jahr 2024 beträgt die spanische Durchschnittsmiete pro qm 13,40 Euro im Monat. In Barcelona sind es allerdings 21,50 Euro, in Madrid 19,80 Euro, in Palma 17 Euro, in Málaga 14,50 Euro. In Zamora und in Ciudad Real kommt man immerhin mit 6,50 Euro davon.

Eine andalusische Vermietungslizenz beantragen

Derzeit suchen die Behörden wohl nur in den großen Vermittlungsportalen und auf Facebook nach Vermietungsanzeigen für private Ferienimmobilien. Wer nur auf seiner eigenen Webseite wirbt oder durch Mundpropaganda, hat vielleicht noch eine Schonfrist, bis er entdeckt wird.

Der spanische Fiskus hat auch Zugriff auf die Rechnungen der Wasserwerke und Elektrizitätsversorger. Du solltest daher deine Wasser- und Stromrechnungen gut aufheben, um ggfls. belegen zu können, dass in einem bestimmten Zeitraum gar niemand in deiner Ferienwohnung anwesend war und sie folglich auch nicht vermietet gewesen sein kann.

Von der Lizenzierungspflicht gibt es Ausnahmen:

• Solange du deine Ferienimmobilie nicht gegen Geld vermietest, sondern nur deinen Freunden und Verwandten unentgeltlich überlässt. Eine offene Frage ist, ob dir der spanische Fiskus – und anschließend der deutsche Fiskus – glaubt, dass du kein Geld genommen hast.
• Wenn du die Wohnung länger als zwei Monate an den gleichen Mieter vermietest. Das nennt man Langzeitmiete. Hierfür gelten dann andere spanische Mietgesetze.
• Wenn du mehr als drei Ferienwohnungen in der gleichen Wohnanlage vermietest. Für diese gilt dann die Verordnung 194/2010 vom 20. April 2010.
• Wenn es sich um eine ländliche Ferienwohnung für Land- und Aktivurlaub nach Art. 48 des Gesetzes 13/2011 handelt.

Findige Vermieter, die an einem Ort mehrere gleichartige Wohnungen anbieten, sind auf den Trick verfallen, nur eine dieser Wohnungen zu lizenzieren und nach dem neuen Standard aufzurüsten. Dem Inserat im Internet kann man ja nicht ansehen, welche konkrete Wohnung dem Mietinteressenten gerade angeboten wird.

Am besten ist es, du bist so wohlhabend, dass du deine spanische Ferienimmobilie genießen kannst, ohne auf Mieteinnahmen angewiesen zu sein.

Das Antragsverfahren

Deine andalusische Vermietungslizenz kannst du bei der Junta de Andalucía ausschließlich online beantragen. Alle in Papierform eingereichten Anträge, bei denen dir vielleicht sogar ein freundlicher Angestellter deiner Stadtverwaltung geholfen hat, werden von der Junta de Andalucía unbearbeitet zurückgewiesen.

Damit du überhaupt so einen Antrag im andalusischen »Oficina Virtual« stellen kannst, musst du dir zuerst ein spanisches Online-Zertifikat und eine andalusische AutoFirma (digitale Signatur) besorgen. Wie das geht, habe ich in dem Beitrag »Eine Ferienimmobilie in Andalusien kaufen« beschrieben.

Sobald du das Zertifikat und deine persönliche Signatur auf deinen Rechner geladen hast, kannst du mit deinem Antrag loslegen:

Hierzu googelst du nach »Junta de Andalucía« und rufst das »Registro de turismo« auf.

Dort klickst du auf »Establecimientos y servicios turisticos«, danach auf »Viviendas con fines turísticos«. Nun zeigt sich ein Menüpunkt »Formularios« mit zwei Zeilen zur Auswahl. In der ersten Zeile klickst du an: Acceso al trámite.

Dann suchst du den Menüpunkt »Como realizar el trámite«.

Unter der Überschrift »Por Internet« klickst du auf Solicitar el trámite en línea.

Dann klickst du auf »realizar un trámite con certificado digital«.

Dann klickst du auf den grünen Button »Acceder«.

Das Programm antwortet mit »processando su peticion». Es zeigt dir dein Zertifikat an. Du bestätigst das mit »ok».

»processando…« Es erscheint ein Menü »trámites disponibles«. Dort wählst du den Menüpunkt »Registro de Turismo«.

Es erscheint: »declaracion responsable ejercicio de la actividad«.

Falls du schon einen Antrag angefangen hast, steht dort Codigo: CTC-12345678 o.ä. Da klickst du drauf, um den Antrag weiter zu bearbeiten.

Auch falls du erstmals einen Antrag stellst, klickst du auf »Inicio del trámite«, dann auf den Button »Editar«.

Du füllst das 7-seitige Formular am Bildschirm aus. Beachte dabei eine spanische Besonderheit: In Deutschland haben wir oft zwei Vornamen und einen Nachnamen. In Spanien ist es umgekehrt. Das Formular bietet ein Feld »nombre« (Vorname) und zwei Felder für 1.appelido und 2.appelido (erster und zweiter Vorname). Heißt du also z.B. Franz Xaver Müller, dann musst du in das Feld nombre »Franz Xaver« eintragen und in das Feld 1.appelido »Muller« (ohne ü!).Das Feld 2.appelido bleibt frei. Andernfalls würdest du die Fehlermeldung bekommen »FRANZ XAVER MULLER ist nicht identisch mit FRANZ XAVER MULLER«.

Außerdem gestattet das Programm bei der Telefonnummer keine ausländische Vorwahl. Gib einfach deine deutsche Handynummer ohne Vorwahl ein, es ruft eh niemand bei dir an. Achte aber darauf, dass deine E-Mail-Adresse korrekt geschrieben ist.

Nachdem du das Formular ausgefüllt hast, klickst du auf den Button »Firmar«. Nun musst du noch den Menüpunkt »Documentación adjunta« bearbeiten. Hier könntest du zwar mehrere Dokumente von deinem PC hoch laden, jedoch werden die nicht bearbeitet. Du musst also vorher alle Dokumente zu einem zusammenbinden, welches nicht größer als 10 MB sein darf.

Üblicherweise werden diese Dokumente benötigt: Die Kopie des Deckblatts deiner Escritura, aus dem Name und Adresse des Notars hervorgehen. Die ca. 3 Blätter der »Nota Simple« aus deinem Kaufvertrag, eine Kopie deiner aktuellen IBI, ein Katasterauszug, dein Katasterbescheid, deine »Licencia de primero ocupacion« (Bescheinigung der Erstbewohnbarkeit deiner Immobilie). Falls du keine hast, kriegst du die hoffentlich in deinem Rathaus. Dazu musst du online einen Termin (cita) vereinbaren. Wie das geht, findest du ebenfalls in meinem Beitrag »Eine Ferienimmobilie in Andalusien kaufen«. Wenn du die Lizenz der primera ocupación nicht vorweisen kannst, begehst du eine Ordnungswidrigkeit, welche von der Junta de Andalucía mit einem Bußgeld geahndet werden kann.

Bei der erstmaligen Erstellung deines Antrags musst du noch den Button »Firmar« betätigen und die dort verlangten Informationen eingeben.

Die Junta de Andalucía behält sich vor, weitere Dokumente anzufordern. Weitere Dokumente, die verlangt werden können: Deine NIE Urkunde, deine letzte Wasserrechnung und letzte Stromrechnung sowie ein Nachweis, dass deine Immobilie haftpflichtversichert ist. Für Vermietungszwecke bietet dir deine Versicherung eine Erweiterung an, die Schäden, welche durch deine Mieter verursacht wurden, abdeckt.

Du erhältst eine Empfangsbestätigung per E-Mail, dass dein Antrag bei der Junta de Andalucía eingegangen ist. Die Behörde hat nun bis zu 20 Tage Zeit, deinen Antrag zu bearbeiten. Die Junta kann auch jemanden schicken, der deine Wohnung inspiziert.

Falls du keine E-Mail mit der Empfangsbestätigung der Junta de Andalucía bekommen hast, solltest du dort dringend nachtelefonieren, denn dann wird dein Antrag niemals bearbeitet.

Andernfalls erhältst du nach einigen Tagen eine weitere E-Mail, dass dein Antrag abgenommen oder abgelehnt wurde. Den Text des Bescheides findest du in einem persönlichen Dokumentenordner, dessen URL dir in der E-Mail mitgeteilt wird. Jetzt hast du 10 Tage Zeit, da hineinzuschauen, dir den Bescheid herunterzuladen oder auszudrucken oder Einspruch einzulegen. Falls du länger als 10 Tage brauchst, hast du Pech gehabt. Dann gilt dein Antrag automatisch als abgelehnt. Falls du eine Lizenz erhalten hast, sieht die erste Seite des Bescheides so aus:

Mit dem Bescheid musst du noch zu deiner lokalen Polizeistation gehen und deine Lizenz dort registrieren lassen. Lass dich dort nicht abwimmeln, denn die Junta de Andalucía verlangt es so: »La Resolución se le enviará al correo facilitado por Vd. una vez sea firmado. Debe aportar o mostrar una resolución a la POLICIA LOCAL del municipio de la vivienda inscrita y en la plataforma donde la publicite. atte.«

Von der Polizei erhältst du eine Empfangsbestätigung mit einer Registernummer, unter der deine Lizenz dort abgespeichert wurde. Am besten hebst du diese Bestätigung, deine Lizenz und deinen Antrag an einem sicheren Ort gut auf. Die Lizenznummer VFT/MA/… musst du in deinen Online-Anzeigen, mit denen du auf diversen Vermietungsportalen für deine Ferienwohnung wirbst, gut sichtbar angeben.

Von Wolfgang Zöllner

(aktualisiert am 27. Mai 2023)

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