Eine Ferienimmobilie in Andalusien kaufen

Die Wahl der »richtigen« Immobilie in Andalusien

Soll es ein Haus oder eine Wohnung sein? Bei einem Haus bist du dein eigener Herr. Kein Lärm der Nachbarn durch die in Spanien üblichen dünnen Wände stört die Nachtruhe, der Pool ist ganz für dich alleine und keine Kurzzeittouristen machen dort Tamtam und Dreck.

Aber du bist auch für alles alleine verantwortlich: für die Sicherheit, die Pflege des Gartens, die Reinigung des Pools, die Beseitigung von Mängeln am Gebäude, das Funktionieren von Wasser, Strom und WLAN, die Abgaben an verschiedene Behörden.

Eine Ferienwohnung in einem Komplex aus Appartementhäusern mit einem Gemeinschaftspool verfügt über eine Verwaltung, die sich um die Anlage als Ganzes kümmert. Das kostet freilich eine Verwaltergebühr, die sich der Eigentümer einer Villa sparen kann. In einer jährlichen Versammlung der Communidad müssen die unterschiedlichen Erwartungen der Eigentümer aus vielen Ländern unter einen Hut gebracht werden. Der Verwalter, der in Spanien immer auch Anwalt ist, muss durchsetzungsstark sein gegen Miteigentümer, die ihre Nebenkosten nicht bezahlen oder sich nicht an die Hausordnung halten. Schlimmer: deren Gäste sich nicht an die Hausordnung halten. Übrigens: falls die Verwaltung die Gebühren und Steuern des Wohn-Komplexes nicht ordnungsgemäß zahlt, kann sich der spanische Fiskus irgendein Mitglied der Eigentümergemeinschaft herauspicken und von ihm die gesamte rückständige Steuer verlangen. Meist wird jemand herausgepickt, dessen Appartement keine Hypothekenbelastung aufweist, also z.B. der schuldenfreie deutsche Tourist.

Überlegungen zur Finanzierung der Immobilie

Eine deutsche Bank wird keine Ferienimmobilie in Spanien finanzieren, außer du kannst der Bank eine Sicherheit in Deutschland anbieten. Eine spanische Hypothek gibt es nur mit variablem Zinssatz, der zur Zeit für 0,6% zu haben ist. Steigt während der Laufzeit der Hypothek der 12-Monats Euribor der Europäischen Zentralbank, dann steigt auch der Zinssatz deiner spanischen Hypothek. Der Euribor ist der Referenz-Zinssatz, zu dem sich die Banken in der Eurozone gegenseitig Geld leihen. Im November 2021 beträgt er -0,477%.

Für eine Hypothek mit festem Zins und einer Laufzeit zwischen 3 und 25 Jahren kannst du je nach deiner Bonität einen Zinssatz zwischen 1,1% und 1,49% erwarten.

Durch ein im Juli 2019 in Kraft getretenes Gesetz (Ley de crédito inmobiliario 5/2019) werden Käufer, die eine Hypothek bei einer spanischen Bank aufnehmen, nun etwas besser geschützt. Wer einen Vorauskredit nimmt, aber erst später bauen oder kaufen will, dem darf die Bank höchstens 3% Bereitstellungszinsen berechnen und zwar für 12 Monate, nicht nur wie bisher, für drei Monate. Die Kosten der Hypothek werden nun fair zwischen Bank und Kreditnehmer aufgeteilt. Die Bank muss die Notarkosten, die Kosten der Eintragung ins Grundbuch und die in diesem Zusammenhang fälligen Steuern bezahlen. Der Anspruch der Bank bei vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens auf eine Vorfälligkeitsentschädigung ist jetzt gedeckelt.

Unpraktisch ist aber, dass der Notar nun eine Bedenkfrist von 10 Tagen einhalten muss, bis er die Hypothek eintragen lässt. So viel Zeit haben viele Touristen gar nicht. Es bleibt ihnen dann nur übrig, einen Anwalt zu beauftragen, für sie beim Notar zu unterschreiben.

Während der Wartefrist prüft die spanische Bank, welche die Immobilie finanzieren soll, anhand der ihr vom Notar übergebenen Unterlagen, ob du kreditwürdig bist. Solltest du weniger als 30% Eigenkapital nachweisen können oder mehr als 30% deines verfügbaren monatlichen Einkommens für Zins und Tilgung aufwenden müssen, wird die Bank nach dem neuen Gesetz deinen Kreditantrag voraussichtlich ablehnen.

Zusätzlich muss der Notar dem Kaufinteressenten zwei Formulare der Bank überreichen: Die FEIN (Allgemeine Europäische Informations-Karte) und die FIAE (Allgemeine Karte über Risiken). Diese Formulare enthalten Informationen über die Hypothek, wie z.B. Abschlussgebühren, vorzeitige Fälligkeit des Gesamtkredits bei Nichtzahlung der Raten und die damit verbundenen Gebühren sowie weitere Parameter. Und natürlich muss dir der Notar den Inhalt des Kaufvertrags haarklein erklären und sicherstellen, dass du alles verstanden hast.

Aufgrund der neuen Anforderungen sind die neuen Kaufverträge für Immobilien im Sommer 2019 bereits spürbar zurückgegangen, im Zuge der Corona-Pandemie 2021 aber wieder stark angestiegen.

Das Spekulieren mit spanischen Immobilien von geliehenem Geld solltest du bleiben lassen. Vor der spanischen Immobilienkrise von 2008 haben viele Leute mit geliehenem Geld 10% Anzahlung auf manchmal zwanzig Immobilien geleistet und diese dann kurz vor Fertigstellung zum doppelten Preis an andere Interessenten verkauft. 2008 gab es plötzlich keine Käufer mehr und die restlichen 90 Prozent des geliehenen Immobilienpreises wurden fällig. Besonders bitter war das für britische Residenten, denen Immobilienhaie aus Gibraltar aufgeschwatzt hatten, weitere spanische Immobilien zum Spekulieren zu erwerben und zu diesem Zweck eine Hypothek auf ihre selbst genutzte schuldenfreie Erstimmobilie aufzunehmen. Noch immer stehen an Spaniens Küsten ganze Geisterstädte neuer Immobilien herum, die keinen Käufer gefunden haben.

Anfang 2021 wurde in Sevilla erstmals eine Immobilie mit der Kryptowährung Ethereum bezahlt. Käufer war eine Immobilien-Firma namens Rental IT. 32 Investoren aus Spanien, Argentinien und Mexiko hatten sich als »rental IT« zusammengetan um die 55.000 Euro für den Kaufpreis aufzubringen. Rental IT wird die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen unter den Investoren verteilen.

Der Markt für Ferienimmobilien in Andalusien

Die Corona-Pandemie hat das Arbeiten im Homeoffice populär gemacht. Wenn man also seine Arbeit online erledigen kann, ohne ins Büro zu müssen, warum dann nicht gleich in einem angenehmen Ambiente, wo meistens die Sonne scheint? Seit dem Jahr 2022 sind spanische Ferienimmobilien am Meer gefragt wie nie.

Das spanische Statistikamt weist für März 2022 für ganz Spanien 59.272 Immobilienkäufe aus, davon 39.846 in Andalusien. Das sind erstaunliche zwei Drittel aller spanischen Immobilien-Transaktionen. Über 80% der Käufe beziehen sich auf Gebrauchtimmobilien, weil der Neubau wegen der Lieferkettenprobleme stagniert.

Im Juli 2024 betrug der durchschnittliche Preis für eine Immobilie in Andalusien 2.204 Euro pro Quadratmeter. Der jährliche Preisanstieg liegt bei 8,7%.

In Benahavís, der Gemeinde mit den zweithöchsten Immobilienpreisen in der Provinz Málaga zahlt man für eine 75 qm Wohnung 286.000 Euro. In der Altstadt von Teba kann man zum nahezu gleichen Preis den luxuriösen Palacio Marqués de Grenin mit 5 Zimmern kaufen.

Die teuerste Gemeinde in der Provinz Málaga ist gemäß dem Immobilienportal Idealista vom Juni 2024 Marbella mit 4.812 Euro pro qm, gefolgt von Benahavís mit 4.479 €/qm.  Der Durchschnittspreis pro qm beträgt in der Stadt Málaga 3.282 Euro.

Das Kontrastprogramm in der Provinz Málaga bieten die Gemeinden Alameda (616 €/qm), Humilladero (654), Sierra de Yeguas (661), Benaojan (676), Villanueva de Algaidas (676), Campillos (763), Archidona (774), Tolox (824) und Riogordo (848).

Aber es geht in Andalusien noch preiswerter, solange man auf eine Lage am Meer verzichtet und mit der andalusischen Sonne vorliebnimmt. In Vélez-Blanco (Provinz Almería) beträgt der durchschnittliche Kaufpreis für eine Immobilie 397 Euro pro Quadratmeter. In der Provinz Córdoba sind Immobilien im Durchschnitt in Moriles für 401 €/qm, in Peñarroya-Pueblonuevo für 404 € /qm und in Villanueva de Córdoba für 409 €/qm zu haben. In Macael (Almeria) für 439 €/qm und in La Carolina (Provinz Jaén) für 469 €/qm.

Soll es doch etwas am Meer sein, z.B. eine 90 qm Wohnung, dann bist du 2024 in Marbella laut dem Immobilienportal pisos.com mit durchschnittlich 502.112 Euro dabei. Das ist in Spanien die viertteuerste Strandlage, nur noch übertroffen von Sant Antoni de Portmany auf Ibiza (518.620), Santa Eulària des Riu auf Ibiza (699.002) und Formentera (931.863).

Auf den vorderen Plätzen rangieren noch folgende andalusische Hafenstädte:  12. Fuengirola (364.664), 13. Estepona (364.464), 15. Benalmádena (337.692), 18. Torremolinos (323.9569) und 24. Nerja (301.727).

In Adra (Almería) kommst du mit durchschnittlich 83.530 Euro am billigsten an eine 90 qm Wohnung in Strandnähe.

Versicherungen

Egal, ob Haus oder Wohnung: Du solltest eine spanische Gebäude- und Hausratversicherung abschließen. Diese deckt Schäden aus Einbruch, Wandalismus, Feuer und Unwetter sowie Haftpflichtschäden, die von dir oder deinen Mitbewohnern aus der Wohnung heraus verursacht werden. Der spanische Staat haftet bei Bestehen einer privaten spanischen Gebäudeversicherung außerdem für Elementarschäden aus Erdbeben und Überschwemmungen.

Was du beim Kauf der Immobilie beachten solltest

Anders als in Deutschland ist in Spanien bereits der private Kaufvertrag rechtsgültig und bindend. Die Immobilie solltest du dennoch durch einen Notar im Katasteramt eintragen lassen, um später unliebsame Überraschungen zu vermeiden. Bei dem gesamten Rechtsgeschäft des Immobilienkaufs bedienst du dich am besten eines in Spanien zugelassenen Anwalts, der Deutsch spricht und sich auch um die Erstkontakte mit Behörden und Institutionen kümmert, wie z.B. den Finanzämtern, dem Notar, der Ortspolizei, den Wasserwerken und Elektrizitätsunternehmen.

Du solltest dich nicht ausschließlich auf E-Mail-Kontakt mit deinem Anwalt oder mit dem Verkäufer verlassen. In Barcelona wurde Ende 2023 eine 16-köpfige Bande verhaftet, die die Käuferin einer Immobilie an der Costa Blanca um 237.622 Euro erleichtert hatte. Die Bande schaltete sich mit der Technik des »Man in the Middle« in den E-Mail-Verkehr zwischen der Frau und dem Bevollmächtigten des Verkäufers ein und ersetzte in der E-Mail die Kontonummer des Verkäufers durch eine Kontonummer der Bande, auf welches die Frau in gutem Glauben das Geld überwies. Vermutlich ist es sicherer, vor der Überweisung einer so hohen Summe, den Verkäufer oder dessen Beauftragten anzurufen und die Kontonummern mündlich abzugleichen.

Was tun, wenn Papiere und Realität auseinander klaffen?

Es kann passieren, dass die Beschreibung der Grundstücksgrenzen im Grundbuch von der tatsächlichen Lage und Größe abweicht. Das passiert vor allem in ländlichen Gebieten, wo es oft keine eindeutigen zivilisatorischen Grenzmerkmale gibt, sondern z.B. das Ufer des nächsten Baches als Grundstücksgrenze ausgewiesen ist. Das kann dazu führen, dass du beim Kauf oder Verkauf deiner Immobilie eine höhere Steuer zahlst, als der tatsächlichen Grundstücksgröße angemessen ist. Auch die laufenden Steuern richten sich nach der Grundfläche. Alle Behörden nehmen zunächst mal an, dass die ihnen vom Katasteramt übermittelten Grundstücksgrößen korrekt sind.

Wenn du das berichtigen lassen willst, musst du eine Reihe von Dokumenten und Beweismitteln beibringen: Deinen Kaufvertrag (Escritura) sowie z.B. kommunale Bauleitpläne. Manchmal muss ein Landvermesser eingeschaltet werden oder es werden Anlieger befragt. Wenn dir das alles zu unsicher oder zu aufwendig ist, kannst du spezialisierte Anwälte mit der Antragstellung und dem Beibringen der Dokumente beauftragen.

Bei Immobilien, die bereits vor sehr langer Zeit errichtet wurden, fehlt es häufig an einer hieb- und stichfesten Dokumentation. Das mussten 1.750 Besitzer von Wohnungen in vier Appartement-Siedlungen in Benalmádena erfahren. Für die noch in der Franco-Zeit errichteten Siedlungen gab es in den Grundbüchern keine eindeutigen Nachweise, dass die Flächen für die Swimmingpools, Gärten und Parkplätze rechtlich zu den neuen Siedlungen gehörten. Im Jahr 2015 erstritten die Erben der Baufirma, welche die Siedlungen im Jahr 1960 errichtet hatte, ein Urteil, das die jetzigen Eigentümer zwingt, 12 Millionen Euro an die Erben für den nachträglichen Erwerb dieser Flächen zu zahlen. Gegen das Urteil haben die betroffenen Eigentümer beim obersten spanischen Gericht Beschwerde eingelegt, der Ausgang ist offen. Im Zweifel solltest du daher bei Altbauten mit unzureichender Dokumentation evtl. auf den Kauf verzichten.

Auf den richtigen Bauträger achten!

Ganz wichtig ist, die Immobilie vor dem Kauf persönlich in Augenschein zu nehmen und dich über den Anwalt von der Bonität und Seriosität des Bauträgers zu überzeugen. Nach der Finanzkrise standen viele Erwerber plötzlich vor den Betongerippen ihrer halb fertigen Häuser, als der Bauträger pleitegegangen war. Du solltest dich nur auf eine Finanzierung einlassen, die eine Auszahlung an den Bauträger in Raten nach Baufortschritt vorsieht.

Der größte anzunehmende Schaden tritt dann ein, wenn dein Bauträger sich als Betrüger entpuppt. In Manilva hatte die Bauträger-Firma Otero auf einem Grundstück von 800.000 qm angefangen, 25 Luxusvillen hochzuziehen, mit Kaufpreisen zwischen 1,3 und 1,8 Millionen Euro. Zwanzig Villen waren bereits an ausländische Interessenten verkauft worden. Otero ließ verkünden, die Firma selbst sei mit 35 Millionen Euro in dem Projekt namens »Oceanic« im Neubau-Gebiet »Duquesa Valley« von Manilva engagiert.

Otero wurde 2017 gegründet und betreut in ganz Spanien Bauprojekte im Wert von einer halben Milliarde Euro. Im Januar 2023 hieß es plötzlich, Ruben Otero, der Gründer und Eigentümer von Otero habe sich nach Venezuela abgesetzt. Nicht nur die Baustelle in Manilva, sondern alle Baustellen von Otero in Spanien, stellten am 10. Januar ihren Betrieb ein. Betroffen sind also Hunderte Eigenheime. Am 20. Januar platzten alle Schecks von Otero. Die auf der Baustelle in Manilva tätigen Baufirmen beeilten sich nach dieser Hiobsbotschaft, alles mitzunehmen, was nicht niet- und nagelfest ist. Sogar bereits verbaute Fenster und Türen wurden wieder herausgerissen. Einige der Baufirmen saßen auf einmal auf unbezahlten Rechnungen von bis zu 1 Million Euro. Die meisten Bauarbeiter haben die Baustelle fluchtartig verlassen. Otero hatte nicht einmal seine Wasserrechnungen bezahlt, sondern illegal das Wassernetz der Gemeinde angezapft. Nun droht der Wasserversorger, den Käufern der Immobilien das Wasser abzustellen.

David Sánchez, der Anwalt von Otero, weiß offenbar auch nichts und hüllt sich in Schweigen. Immerhin wurden die beiden großen Fahnen von Otero am Eingang der Baustelle auf halbmast gesetzt. Mario Ballesteros, der von Otero beauftragte Makler für den Verkauf der Villen war gerade aus dem Weihnachtsurlaub zurückgekehrt und war genauso überrumpelt wie seine ausländischen Kunden. Die Kunden warteten ja in ihren Ländern voller Vorfreude darauf, bald einziehen zu können und mussten erst mühsam über ihren Verlust informiert werden. Nun stellen sie auch noch fest, dass ihre Villen erhebliche Baumängel aufweisen, haben aber keinen Ansprechpartner für deren Beseitigung. Einige Käufer haben den Eindruck, sie seien einen Deal mit der Mafia eingegangen. Auf der Baustelle wurden bereits Plünderer gesichtet.

Die Gemeinde Manilva hatte sich von dem Bauprojekt 100 Arbeitsplätze auf dem Bau und weitere Hundert in der Stadt versprochen. Nun ist sie händeringend auf der Suche nach einem Investor, der willens und in der Lage ist, die Feriensiedlung fertig zu bauen. Falls das überhaupt gelingt, werden auf jeden Fall erhebliche Mehrkosten und Verzögerungen auf die Käufer der Immobilien zukommen.

Zu Weihnachten 2023 berichtete die Zeitung El País, dass der Bauträger Grupo21 aus Córdoba zwischen 800 und 1000 Appartements, die gar nicht existieren, arglosen Kaufinteressenten angedient hat. Grupo21 ist lediglich eine Handelsmarke der Firma CJDE FAM2016 SL, die einem Ehepaar gehört, das sich in wechselnden Rollen als Verwalter der Projekte präsentiert hat.

Die Interessenten mussten eine Anzahlung zwischen 12.000 und 55.000 Euro leisten, die nun verloren ist. Der Schaden für die Käufer beträgt 20 Millionen Euro. Betroffen sind nie begonnene Bauprojekte in Almería, Aguadulce, Almuñécar und Murcia. In Málaga flog der Schwindel rechtzeitig auf, weil ein beteiligter Architekt den Braten gerochen hat und aus dem angebotenen Projekt ausgestiegen ist.

Auch ehrliche Bauträger wurden reingelegt. Ein solcher Bauträger hat z.B. 300.000 Euro an Grupo21gezahlt, um ein Baugelände für 70 Eigenheime in Almería zu reservieren. Grupo21 hatte ein Jahr Zeit, den 4 Millionen Deal perfekt zu machen, den es gar nicht gab. Auf mehreren »Baustellen« wurden Reklametafeln mit den Namen der beteiligten Architekten aufgestellt. Die Architekten wurden jedoch nie bezahlt.

Mach dir immer bewusst, dass jeder Betrüger für wenig Geld ein paar Hochglanzprospekte drucken kann, ohne willens und in der Lage zu sein, ein tatsächliches Bauprojekt vorzuweisen. Da du als Ausländer die Seriosität und Bonität eines spanischen Bauträgers nicht einschätzen kannst, solltest du nie auch nur einen Euro »Reservierungsgebühr«“ bezahlen. Und du musst dich immer vor Ort durch eigenen Augenschein überzeugen, dass die beworbene Baustelle überhaupt existiert.

Idealerweise ist bei der Besichtigung der Baustelle des Objekts deiner Begierde bereits ein Bauabschnitt fertig, sodass man eine Musterwohnung auch innen besichtigen kann, und existiert die für den Kauf ins Auge gefasste konkrete Wohnung wenigstens im Rohbau. Nur so kannst du abschätzen:

• Ist der versprochene Meerblick auch später noch gegeben oder versperren andere Neubauten dann die Sicht?
• Werden die im ersten Jahr noch niedlichen Baumsetzlinge im Garten vor deiner Wohnung in acht Jahren zu Monsterbäumen mutiert sein, die deine Terrasse abdunkeln?
• Sind die Grundstücke in der Nachbarschaft eine Augenweide oder blickst du dauerhaft auf verwilderte Müllhalden?
• Gibt es in zumutbarer Entfernung Einkaufsmöglichkeiten, Gaststätten und eine Bushaltestelle?
• Wohnt außer dir noch jemand in der Wohnanlage, oder wirst du später die Nebenkosten des Gesamtkomplexes ganz alleine bezahlen müssen?

Bei einer Wohnung im Erdgeschoss solltest du an die Belästigungen durch frei herumlaufende wilde Katzen, durch Kurzzeit-Touristen, die eine der Wohnungen mieten, und durch Einbrecher denken.

Kannst du deine Immobilie nutzen, wie du es willst?

Du freust dich schon, dass du in deine neue andalusische Ferienimmobilie demnächst deine weitverzweigte Familie sowie deine Freunde und Bekannten aus aller Welt einladen kannst. Das wird problemlos möglich sein, solange, deine Freunde und Familienmitglieder Bürger der EU sind bzw. für die EU eine Aufenthaltsberechtigung nachweisen können. Ohne Probleme besuchen dürfen dich deine Tante Martha, die in Polen wohnt oder dein Kumpel John, der bei der US Army in Ramstein in Deutschland stationiert ist. Ebenfalls deine südkoreanische Freundin, die in Deutschland oder sonst wo in der EU lebt und dort ein Aufenthaltsrecht hat. Dazu muss sie nicht die Staatsbürgerschaft eines EU-Landes besitzen.

Schwierig könnte es werden, wenn deine südkoreanische Freundin in Südkorea lebt oder wenn dein Freund Harry aus Großbritannien dich in deiner andalusischen Immobilie besuchen will. Ausländer, die nicht aus der EU kommen, dürfen sich mit einem Touristenvisum maximal 90 Tage am Stück in der EU aufhalten (EU-Recht). Mit diesem Visum könnten deine koreanische Freundin oder dein britischer Freund nach Málaga fliegen und dich besuchen. Allerdings machen sich die spanischen Grenzbehörden manchmal (aber nicht immer) einen Spaß daraus, deine Gäste bei der Einreise an der spanischen Grenze zu befragen, wo sie denn während ihres Spanienaufenthaltes wohnen werden. Wenn deine Gäste jetzt einen Hotelgutschein oder einen Airbnb-Vertrag vorweisen können, ist alles gut.

Nicht gut wäre, wenn sie sagen, dass sie deine privaten Gäste in deiner Ferienwohnung sein werden. Dann wird nämlich plötzlich eine »Einladung« (carta de invitación) verlangt (spanisches Recht). Und zwar das Original, keine Kopie! Tückisch daran ist, dass man aus vielen Nicht-EU-Ländern einreisen kann und erst bei der Ankunft in Spanien ein Touristenvisum in den Pass gestempelt bekommt. D.h. also, beim Abflug vom ausländischen Flughafen interessiert sich niemand dafür, ob der Reisende eine gültige Einladung dabeihat. Allerdings hat es schon Fälle gegeben, wo die spanische Grenzpolizei bei der Einreise in Spanien Menschen ohne Einladungskarte wieder in ihr Heimatland zurückgeschickt hat.

So eine Einladung zu bekommen, ist ein sehr zeitaufwendiger und nicht ganz billiger Prozess: Du als Einladender musst ein bestimmtes Formular im Original an deinen Gast in Südkorea oder Großbritannien schicken. Mit dem ausgefüllten Formular geht dein Gast dann zur spanischen Botschaft in seinem Land und lässt es für 70 bis 80 Euro bescheinigen. Aus dem Formular muss hervorgehen, dass du deine Gäste zum Termin X in deine spanische Immobilie eingeladen hast. Du als Einladender musst für die Ausstellung einer carta de invitación bei der nächstgelegenen spanischen Polizeidienststelle einen Termin für dich reservieren. Das geht mit dieser Anmeldeprozedur.

Auf der spanischen Polizeistation wollen sie folgende Dokumente von dir als Gastgeber sehen:

• Eine Kopie des Reisepasses deines Gastes.
• Deine Empadronado, in der bescheinigt ist, dass du in dem Ort als wohnhaft gemeldet bist, in dem deine Ferienimmobilie steht.
• Ein Grundbuchauszug, aus dem hervorgeht, dass du der Eigentümer der Immobilie bist (Nota Simple Informativa).
• Einen Nachweis (z.B. deutscher Personalausweis), dass du in einem EU-Land wohnst.

Da du dich vermutlich nicht das ganze Jahr in Spanien aufhältst, kannst du so einen Antrag auch in Deutschland beim nächstgelegenen spanischen Konsulat stellen. Rechne dann aber damit, dass es 3 Wochen dauern kann, bis du dort einen Termin bekommst und noch mal 4 Wochen, bis die Polizei deines spanischen Wohnorts die Einladungskarte an das spanische Konsulat in Deutschland zurückgeschickt hat.

Mit der Einladung erklärst du dich einverstanden, dass du dafür verantwortlich bist, dass dein Gast zu dem im Antrag angegebenen Termin wieder aus Spanien ausreist. Falls dein Gast nach diesem Termin in Spanien aufgegriffen wird, kannst du als Gastgeber mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro belegt werden.

Ich kann mir nicht vorstellen, dass sich jemand im Ernst so einer Prozedur unterzieht. Du als Gastgeber kannst das vermeiden, indem du mit deinem ausländischen Gast einen offiziellen Ferienmietvertrag über deine Immobilie schließt, am besten über ein Vermietungsportal wie Airbnb oder FeWo-direkt. Allerdings musst du dann eine Vermittlungsprovision an das Vermietungsportal zahlen. Außerdem geht das in Andalusien nur, wenn du über eine andalusische Lizenz zur Vermietung an Feriengäste verfügst. Was für dich wiederum die Pflicht zur Steuerzahlung (modelo210 vierteljährlich) für die Vermietung nach sich zieht. Mehr dazu im Beitrag 'Andalusische Lizenz zur Vermietung privater Ferienwohnungen'.

Eine andere Möglichkeit wäre, dass dein Gast über ein Ferienvermietungsportal wie Booking.com oder direkt mit einem spanischen Hotel einen Mietvertrag schließt und diesen im letzten Augenblick kündigt. Bei seiner Einreise in Spanien hat er dummerweise nur den ursprünglichen Hotel-Mietvertrag dabei.

Hausbesetzungen sind ein spanisches Übel

Es ist in Andalusien gar nicht selten, dass vorübergehend leer stehende Wohnungen oder Häuser durch Hausbesetzer okkupiert werden, die du nur durch langwierige Gerichtsprozesse dort wieder heraus klagen kannst, falls du dich nicht innerhalb von 48 Stunden gegen die Besetzung zur Wehr setzt. Danach darfst du deine verwüstete Wohnung wieder auf eigene Kosten instand setzen. Beliebt ist es bei Hausbesetzern, einen Schlüsseldienst zu holen, dem man einen gefälschten Mietvertrag vor die Nase hält, so dass der die Wohnung aufschließt. Anschließend bauen die Hausbesetzer ein neues Schloss ein. Sollte der rechtmäßige Eigentümer sich gewaltsam Zutritt verschaffen, beginge er damit Hausfriedensbruch!

Alleine zwischen Januar und September 2021 wurden in Spanien 13.389 (vorübergehend) leer stehende Wohnung besetzt. Jeden Tag werden also irgendwo in Spanien 49 Wohnungen oder Häuser besetzt. Nach einer Befragung zeigten sich 76% der Befragten in Barcelona eher besorgt, ihre Wohnung könne von Hausbesetzern gekapert als von Einbrechern ausgeraubt werden.

Die Vereinigung der spanischen Immobilienverwalter CGCAFE berichtet, dass einige Kommunen die Besetzung von Wohnungen tolerieren, solange die Besetzer die kommunalen Gebühren zahlen. Sie gehen dann einfach davon aus, dass es sich um ein legales Mietverhältnis handeln muss. Andererseits muss der vor die Tür gesetzte rechtmäßige Eigentümer es dulden, dass auf seine Kosten weiterhin Strom, Gas und Wasser abgebucht werden. Er darf diese Verträge nicht einfach kündigen.

Hierzu heißt es in dem Leitartikel »Wann die Besetzung eines Hauses ein Recht ist« der spanischen Sektion auf der Hausbesetzer-Webseite squat.net: »In einer Gesellschaft, in der die öffentlichen Befugnisse nicht die Ausübung des Rechts auf angemessenen Wohnraum für alle garantieren und in der Arbeitslosigkeit und geringes Einkommen strukturell sind, ist die Kriminalisierung der friedlichen Besetzung unbewohnter Häuser eine Grausamkeit gegen die Armen, die nur zur Kriminalisierung, Armut und größerer sozialer Ausgrenzung führt.«

Die spanischen Gesetze begünstigen indirekt die Besetzung leer stehender Wohnungen durch sogenannte Squatter. Für das spanische Wohnungsgesetz »Ley de Vivienda« ist nur die Erstwohnung heilig, während Zweitwohnungen kaum Schutz vor einer illegalen Hausbesetzung bieten. Nach Artikel 18.2 der spanischen Verfassung darf das private Zuhause durch fremde Personen nur betreten werden zur Abwehr eines aktuellen Kriminalfalls oder mit richterlicher Erlaubnis. Zuwiderhandlungen können nach Artikel 202 des Strafgesetzbuches mit Geldstrafe oder mehrjähriger Haft bestraft werden. Wenn ein Wohnungseigentümer innerhalb 48 Stunden nach der Besetzung die Polizei anruft, bekommt er die Hausbesetzer schnell wieder raus. Um diese kurze Frist einzuhalten, ist es ratsam, seine nur temporär genutzte Ferienwohnung mit einem Kamerasystem auszustatten, welches dich in Deutschland oder die Polizei in Spanien informiert, wenn jemand in deiner Abwesenheit eindringt. Problem: Man benötigt ein aktives WLAN für das ganze Jahr und eine feste Stromverbindung für die Kameras.

Wenn es länger als 48 Stunden dauert, hat der Eigentümer ein Problem. Die Besetzer tauschen zuerst die Schlösser aus. Wenn dann z.B. der Pizzabote an der Tür der besetzten Wohnung klingelt, und ein Hausbesetzer öffnet, ist das für die Polizei ein Zeichen, dass dort jemand an seinem Hauptwohnsitz wohnt. Wenn du in einem unbeobachteten Moment das Schloss deiner rechtmäßigen Wohnung wieder austauschst, ist das hingegen eine Straftat gegen die Unverletzlichkeit der jetzigen Erstwohnung der Hausbesetzer, also ein allanamiento de morada (Hausfriedensbruch).

Nach Artikel 245 des spanischen Strafgesetzbuches ist die Besetzung einer Zweitwohnung lediglich ein delito de usurpación. Damit ist es nicht wie die Hauptwohnung durch die spanische Verfassung geschützt. Wenn das besetzte Objekt kein Geschäftslokal ist, kann die Polizei es erst auf richterliche Anordnung räumen. So eine Anordnung beim Strafgericht zu erwirken, kann bis zu zehn Monate dauern, weil der Hausbesetzer Widerspruch einlegen kann. Schneller könnte es in einem Zivilprozess gehen. Dann dauert es »nur« vier bis zu acht Monate. Dazu braucht man einen eigenen Anwalt. Der Besetzer muss dann dem Gericht innerhalb von fünf Tagen beweisen, dass er der rechtmäßige Eigentümer ist. Die Zustellung des Beschlusses kann schwierig sein, wenn man den Namen des Hausbesetzers nicht kennt oder wenn der nicht zu Hause ist. Sobald der Richter einen Termin festlegt, an dem der Hausbesetzer ausziehen muss, ist dagegen keine Berufung möglich und die Polizei kann den Auszug erzwingen.

Schneller könnte es gehen, wenn man eine Agentur beauftragt, die auf das »Vergrämen« von Hausbesetzern spezialisiert ist, z.B. die Firma Desokupa in Barcelona. Die verhandelt mit dem Hausbesetzer und überredet ihn evtl. schon nach einem Tag zum Auszug. Dieser Service kostet inklusive einer »Abstandszahlung« für den Hausbesetzer zwischen 4.000 und 8.500 Euro. Die Squatter wissen genau, wie viel Geld sie in solchen Fällen fordern können.

Wer sich hingegen mit illegalen Mitteln an die »Rückeroberung« seiner besetzten Wohnung macht, kann sehr schnell im Gefängnis landen. In Valencia wurden 4 Personen, die nachts mit einiger Gewalt Hausbesetzer aus zwei besetzten Wohnungen entfernt hatten, mit drastischen Strafen belegt: Der Wohnungseigentümer muss 7.200 Euro Strafe zahlen wegen ungesetzlichem Verhaltens, während drei von ihm angeheuerte Männer je eine Gefängnisstrafe von 12 Jahren und eine Geldstrafe von 3.500 Euro erwartet. Sie werden beschuldigt, ein Hausbesetzer-Paar gezwungen zu haben, unter Androhung von bewaffneter Gewalt eine Erklärung zum »freiwilligen« Auszug aus den besetzten Wohnungen zu unterschreiben. Es handele sich um vier Fälle unerlaubten Eindringens in eine Hauptwohnung (allanamiento de morada) in Tateinheit mit vier Fällen der Ausübung von Zwang. Ein Angeklagter erhielt zusätzlich eine Strafe, weil er die Brust eine nackt auf dem Bett schlafenden Person berührt hatte.

In Denia hat es 2019 eine Eigentümergemeinschaft nach 4-jährigem Prozessieren geschafft, eine Zigeuner-Familie herauszuklagen, die 24 der 68 Wohnungen illegal besetzt hatte. 23 Angeklagte waren durch 22 Anwälte vertreten worden. Die Zigeuner vermieteten einige der besetzten Wohnungen weiter an Drogendealer. Die Polizei durfte die Wohnungen nicht räumen, solange das Gericht kein Urteil verkündet hatte.

2018 trat ein Gesetz (desahucio express) in Kraft, welches das schnelle Hinausklagen illegaler Hausbesetzer durch private Immobilieneigentümer erleichtert. Das Gesetz gilt allerdings nicht für Tausende von Wohnungen, die nach der Finanzkrise von pleite gegangenen Eigentümern an die Bank zurückgegeben werden mussten. Mittlerweile haben sich kriminelle Banden darauf spezialisiert, solche Immobilien zu finden und zu besetzen. Als Käufer könntest du in zwei Fällen betroffen sein: Wenn du dir so ein »Schnäppchen« von einer Bank andrehen lässt. Oder wenn so eine Wohnung samt Besetzern direkt in deiner Nachbarschaft liegt.

Welche Tricks Hausbesetzer potenziellen Hausbesetzern vorschlagen, kannst du auf der Webseite squat.net nachlesen. Dort erschien auch ein Artikel, dass die meisten Immobilien, die in Spanien durch Squatter besetzt werden, Banken gehören. In solchen Fällen ist es für die Nachbarn kompliziert, überhaupt einen Ansprechpartner für ihre Beschwerden zu finden. Eine Studie der spanischen Polizei aus dem Jahr 2017 kommt zu dem Ergebnis, dass von 4.000 in Madrid besetzten Wohnungen nur 600 privaten Eigentümern gehörten, der Rest hatte Banken und andere Institutionen als Eigentümer.

Eine besonders dreiste Masche erlaubte sich eine Bande von drei Spaniern in Marbella. Dem Verwalter einer Eigentümer-Gemeinschaft – größtenteils bestehend aus Touristen, die sich nur wenige Wochen in Spanien aufhalten – waren Beschädigungen an einer Wohnung aufgefallen sowie unerklärliche Wasser- und Stromrechnungen. Das Trio hatte Ausschau nach leer stehenden Wohnungen gehalten, diese von außen fotografiert und auf Internetportalen zur Miete angeboten. Teilweise hatten die Betrüger eine ganze Jahresmiete als Vorauszahlung gefordert. Ehe sie von der Polizei geschnappt wurden, hatten sie zuletzt 80.000 Euro mit dieser Betrugsmasche eingenommen.

Die Bürokratie in Andalusien

Die persönliche Bürokratie-Nummer

Das Vorweisen einer N.I.F. (Número de Identificación Fiscal) oder einer N.I.E. (Número de Identificación de Extranjeros) ist für jeden Ausländer, der in Spanien eine Immobilie besitzt, die Grundlage für alle Kontakte mit Behörden und Institutionen. Diese persönliche Nummer musst du bei der örtlichen Polizeibehörde beantragen (oder besser: durch den Anwalt beantragen lassen, der deine Interessen beim Immobilienkauf vertritt) und bekommst sie auf einer amtlichen Urkunde zugeteilt. Ob du eine N.I.E. oder N.I.F. bekommst, hängt von deinem Status als spanischer Steuerzahler ab: Falls du im Jahr länger als 182 Tage in Spanien lebst, bist du in Spanien mit deinen gesamten Welteinkünften steuerpflichtig. Du musst dann Spanier werden oder eine Residencia beantragen, falls du weiterhin deutscher Staatsangehöriger sein willst. Als Resident erhältst du eine N.I.F.

Wenn du dich nur gelegentlich in Spanien aufhältst, bekommst du eine N.I.E. und versteuerst dein Welteinkommen weiterhin in Deutschland.

Bitte beachte: Falls du mit deinem Ehepartner gemeinsam eine Ferienimmobilie in Andalusien besitzt, muss jeder von euch eine eigene N.I.E. beantragen.

Dein digitales Zertifikat für Behörden-Angelegenheiten

Anders als in Deutschland ist die Digitalisierung der öffentlichen Verwaltung in Spanien weit fortgeschritten.

Anforderung deiner persönlichen Signatur:

Für viele Behördenangelegenheiten benötigst du deine persönliche digitale Signatur, die du bei der staatlichen Druckerei für Geldscheine und Briefmarken FMNT (Fabrica Nacional de Moneda y Timbre) in Madrid bestellst. Dazu gehst du auf die Webseite www.cert.fnmt.es. Dort klickst du den Button »Manual Solicitud Certificado Persona Fisica« an und landest in einem spanischen Handbuch. Dort findest du auf Seite 3 die nötigen Webadressen, die du für deinen Antrag bearbeiten musst.

Um dein Zertifikat zu erhalten, sind vier Schritte nötig:

1. Du musst den Zertifikats-Generator FNMT-RCM auf deinen Rechner herunterladen. Dieser Konfigurator ist mit allen schmutzigen Tricks programmiert, welche die Programmiersprache JAVA so anbietet. Bei der Installation schüttelt sich bestimmt deine Firewall Windows Defender heftig und möchte die Installation am liebsten verweigern, damit dein Laptop nicht gefährdet wird.
2. Nach erfolgter Installation rufst du den Konfigurator (Configorador FNMT) auf deinem Rechner auf, gibst dort deine NIF, deine E-Mailadresse und ein mindestens 10-stelliges Wunsch-Passwort sowie ein Beispiel für eine Unterschrift für deine zukünftige Kommunikation mit Behörden ein und erhältst von FNMT eine E-Mail mit einem neunstelligen Code.
3. Du gehst zu deinem lokalen Rathaus, zeigst deine NIF und die E-Mail von FNMT vor und lässt dort deinen 9-stelligen Code registrieren. Ca. eine Stunde später erhältst du eine E-Mail, dass du dein Zertifikat in die Zertifikatsdatei auf deinem Rechner herunterladen kannst. Für alle Fälle lädst du zusätzlich eine Kopie des Zertifikats auf einen USB-Stick. Immerhin gilt dein Zertifikat nun für die nächsten vier Jahre.
4. In Andalusien musst du noch in der andalusischen »Oficina Virtual« die Anwendung AutoFirma herunterladen und auf deinem Rechner installieren. Das ist dann deine persönliche digitale Signatur.

Nachdem du dieses halsbrecherische Verfahren durchgeführt hast, verstehst du vielleicht besser, warum die Digitalisierung der öffentlichen Verwaltung in Deutschland so lange auf sich warten lässt.

Für welche Behördenangelegenheiten du dich mit deinem digitalen Zertifikat ausweisen musst, erfährst du auf der Webseite der jeweiligen Behörde. Alle Anträge bei der Junta de Andalucía müssen seit Ende November 2020 ausnahmslos rein digital auf der Webseite ws072.juntadeandalucia.es mit Hilfe deines andalusischen Zertifikats gestellt werden. Das Ergebnis deines Antrags findest du spätestens nach 20 Tagen in deinem persönlichen Postkorb im Oficina Virtual.

Einen Besprechungstermin im Rathaus deiner spanischen Kommune vereinbaren:

Es gibt auch Verwaltungsverfahren, für die du kein amtliches Zertifikat benötigst, sondern persönlich eine Behörde aufsuchen kannst.

Mittlerweile bekommst du in vielen Gemeinden nur noch online einen Termin um dein Anliegen vorzutragen. In Spanien heißt so ein Termin »Cita«. Zwar stehen in vielen Behörden noch die alten Maschinen von denen man einen Zettel für einen Termin für eine Cita ziehen kann, jedoch behauptet dieser Automat immer öfter, für deine Angelegenheit gebe es leider derzeit überhaupt keine Cita.

Da sich meine Ferienwohnung in Estepona befindet, gehe ich auf die Webseite citaprevia.estepona.es. Ich wähle den Menüpunkt »solicitar cita previa« (einen Verwaltungstermin beantragen).

Ich gebe meinen Familiennamen mit o statt ö ein. Anstelle einer DNI wähle ich »otros« und gebe meine NIF ein. Dann muss ich aus einer Liste von Behörden (Centros disponibles) die passende auswählen. Ich wähle »Ayuntamiento de Estepona« und danach das Amt, das ich besuchen möchte. Jetzt erfahre ich, dass erst wieder in einer Woche Termine frei sind. Ich wähle einen Termin aus, danach eine Uhrzeit, und bestätige, dass ich tatsächlich diesen Termin wahrnehmen will. Daraufhin erhalte ich eine E-Mail mit einem Code und der gewünschten Uhrzeit sowie einen QR-Code.

Wenn ich dann zu meinem Wunschtermin bei der Behörde eintreffe, hängt da ein Bildschirm an der Wand, auf dem der Code meiner Cita erscheint, verknüpft mit der Nummer eines Schalters (mesa). Ich gehe also zu diesem Schalter, hinter dem idealerweise ein Fachmann für mein Anliegen steht.

Die kommunale Grundsteuer IBI – Impuesto sobre bienes inmuebles

Der Ort, in dem deine Ferienimmobilie in Andalusien liegt, erhebt einmal im Jahr eine Gemeindesteuer, die IBI. Ihre Höhe richtet sich nach dem Katasterwert der Immobilie und beinhaltet auch die Gebühren für die Müllabfuhr. Deinem örtlichen spanischen Finanzamt gibst du am besten eine Einzugsermächtigung auf dein spanisches Konto, dann wird die Steuer von dort jedes Jahr abgebucht, ohne dass du irgendetwas unternehmen musst.

Die rot hervorgehobenen Daten sind auch im Zusammenhang mit anderen Steuer- oder Behördenangelegenheiten von Bedeutung.

Viele Gemeinden gewähren einen Steuernachlass, wenn du dich als »Empadronado«, also als Einwohner, registrieren lässt. Dann bekommt deine Gemeinde nämlich einen Zuschuss von der andalusischen Landesregierung, Du darfst dann auch bei Kommunalwahlen mit wählen. Allerdings muss der Status als Empadronado alle drei Jahre von dir erneuert werden.

Die Nichtresidentensteuer – Impuesto sobre la renta de noresidentes

Wenn du dich weniger als 183 Tage in Spanien aufhältst und dort außer der Ferienimmobilie nichts Besteuerungswürdiges besitzt, musst du zusätzlich zur IBI eine Einkommensteuer für Immobilienbesitzer, die sog. Nichtresidentensteuer, an den zentralen spanischen Fiskus Agencia Tributaria in Madrid zahlen. Diese Steuer bemisst sich am Katasterwert der Immobilie und muss auf dem Modelo 210 Formular jedes Jahr neu für das vergangene Jahr bei der örtlichen Zweigstelle (Hazienda) der Agencia Tributaria erklärt werden.

Achtung: Gefühlt sind es zwei Jahre. Denn z.B. die Steuer für das Jahr 2021 musst du spätestens im Dezember 2022 anmelden.

Die Hacienda ist oft nicht identisch mit dem örtlichen Finanzamt der Gemeinde und kann sich in einer anderen Stadt befinden. Das Schummeln wegen der 183 Tage kann auffallen. Die Elektrizitäts- und Wasserwerke müssen den Steuerbehörden Einblicke in die monatlichen Strom- und Wasserrechnungen gewähren. Da fällt dann auf, dass Strom und Wasser verbraucht wurden in Monaten, an denen du angeblich gar nicht in Spanien warst.

Berühmt wurde der Fall des deutschen Tennisstars Boris Becker. Er hatte in Deutschland keine Steuererklärung abgegeben, weil er behauptete, die meiste Zeit als Tennisprofi im Ausland gewesen zu sein. Leider hatte einer seiner Verehrer minutiös Buch geführt, wann sich Boris Becker in welchem Land aufgehalten hat. Weil der Verehrer der Meinung war, dass der Tennisstar ihm nicht die erhoffte Aufmerksamkeit angedeihen ließ, hat er sein Idol beim deutschen Fiskus verpfiffen. Vermutlich bist du aber nicht so prominent, dass dir so etwas passieren könnte.

Wenn du in Spanien einkommensteuerpflichtig bist, z.B. weil du dich dort länger als 182 Tage im Jahr aufgehalten hast, wird dein Welteinkommen in Spanien besteuert und nicht in Deutschland. In diesem Fall musst du eine Einkommensteuererklärung in Spanien abgeben und nicht das vereinfachte Formular Modelo 210 für »Nichtresidenten«. Von der Steuerpflicht des Welteinkommens in Spanien gibt es ein paar Ausnahmen, wie wir freundlicherweise von der KGB Kanzlei Gebhardt in Köln erfahren haben: Solltest du in Deutschland Einnahmen als Selbständiger oder aus einer Beamtenpension erzielen, sind diese in Spanien nicht steuerpflichtig. Einnahmen aus der gesetzlichen Rentenversicherung – nicht jedoch aus Betriebsrenten – werden vorrangig in Deutschland besteuert. Hiergegen ist eine Verfassungsbeschwerde anhängig. Deine Mieteinnahmen werden in dem Staat besteuert, in dem du die Mieteinnahmen erzielst. Zwischen Spanien und Deutschland gibt es seit 2012 ein Doppelbesteuerungsabkommens (DBA).

Hinweis: Aufgrund der vielen unterschiedlichen Regelungen, solltest du dich vorab steuerlich gut beraten lassen!

Vermutlich gehst du davon aus, dass ein Aufenthalt in Spanien von weniger als 183 Tagen tatsächlich bedeutet, dass du dich in Spanien pro Jahr nur maximal 182 Tage aufhalten darfst, damit du dort nicht mit deinem Welteinkommen steuerpflichtig wirst. Das sah der spanische Fiskus aber bisher anders. Er wollte die Befreiung der Steuerpflicht davon abhängig machen, aus welchem Grund sich jemand mehr als 182 Tage im Ausland aufhält. Dieser eigenwilligen Rechtsauffassung hat der oberste spanische Gerichtshof nun einen Riegel vorgeschoben, indem er in einem Grundsatzurteil vom November 2017 bestimmte, dass es ausschließlich auf die mathematisch korrekte Zahl von 183 Tagen ankomme, nicht auf die Beweggründe.

Allerdings gibt es eine Ausnahme von der 183-Tage Regel, nämlich wenn anzunehmen ist, dass dein Lebensmittelpunkt sich in Spanien befindet, obwohl du dich dort selten aufgehalten hast. Das wird vor allem dann angenommen, wenn deine Frau in Spanien Steuerresidentin ist oder deine Kinder in Spanien in die Schule gehen. Dann geht der Fiskus davon aus, dass du deinen Lebensmittelpunkt ebenfalls in Spanien hast und du musst ggfls. das Gegenteil beweisen.

Die Steuerpflicht in Spanien tritt auch ein, wenn du dort länger als 182 Tage im Jahr zur Miete, ggfls. in wechselnden Ferienunterkünften, oder sogar auf einem Campingplatz wohnst. Solltest du in einem Jahr die 182-Tage-Frist überschreiten, im nächsten Jahr unterschreiten, und im dritten Jahr wieder überschreiten, dann musst du leider deine Einkommensteuererklärung für dein Welteinkommen im ersten Jahr in Spanien, im zweiten Jahr in Deutschland und im dritten Jahr wieder in Spanien einreichen.

Sobald du als spanischer Resident in Spanien mit deinem Welteinkommen steuerpflichtig bist, musst du zusätzlich zu deiner Einkommensteuererklärung das berüchtigte Modelo 720 Formular ausfüllen. Das spanische Finanzamt will genau wissen, welche Immobilien, Geldbestände und andere Wertanlagen du auf der Welt besitzt, selbst wenn Spanien diese gar nicht besteuert. Bei fehlenden, ungenauen oder verspäteten Meldungen drohen drastische Strafen, in der Regel 150% des falsch deklarierten Vermögens, im Einzelfall aber mindestens 10.000 Euro, bei verspäteter Meldung 1.500 Euro.

Der europäische Gerichtshof hat diese Praxis Anfang 2022 für unrechtmäßig erklärt, weil ausländische Investoren dadurch in ihren Investitionsentscheidungen zu sehr eingeschränkt würden. Spaniens Finanzministerin Maria Jesús Montero schätzt, dass der Fiskus jetzt 230 Millionen Euro an unrechtmäßig verhängten Strafgebühren an die Steuerzahler zurückzahlen muss. Allerdings können nur solche Betroffene auf Rückzahlung hoffen, deren Fälle noch offen sind, z.B. durch einen Einspruch. Auch wer weniger als 10.000 Euro zahlen musste, wird leer ausgehen.

Sind für eine Wohnung mehrere Eigentümer eingetragen, muss jeder einzelne Eigentümer unter seiner persönlichen N.I.E. eine Steuererklärung abgeben. Falls die Wohnung auch noch über einen Tiefgaragen-Einstellplatz verfügt, verdoppelt sich die Anzahl der Steuererklärungen. Wenn du das über einen Steuerberater abwickelst, sind die Kosten des Steuerberaters oft höher als die eigentliche Nichtresidentensteuer. Wenn du es selbst machst, musst du dir jedes Jahr das Modelo 210 Formular kaufen und davon für jeden Eigentümer eines ausfüllen. Außerdem musst du deiner spanischen Hausbank deine N.I.E. und die deiner Miteigentümer melden. Andernfalls verweigert die Bank die Einziehung der Steuer und du bekommst Mega-Ärger mit der Agencia Tributaria. Das kann so weit gehen, dass dein spanisches Konto vom Fiskus mit einem Embargo belegt wird.

Eine preiswerte Möglichkeit, deine Nichtresidentensteuer von einem Steuerberater erstellen und anmelden zu lassen, ist die Online-Steueranmeldung über die Steuerberaterin Kerstin Bumiller in Torrevieja.

Du bist nicht mehr Eigentümer, was sagt der spanische Fiskus dazu?

Falls du stirbst, müssen deine spanischen Erben Erbschaftssteuer bezahlen. Die Freibeträge sind, anders als in Deutschland, lächerlich gering. Dasselbe gilt, wenn du deine Immobilie zu Lebzeiten verschenkst. Dann wird Schenkungssteuer fällig. Die Erbschafts- und Schenkungssteuer bemisst sich am augenblicklichen Wert der Immobilie. Das ist nicht der Marktwert, zu dem man sie verkaufen könnte, sondern wird vom Katasteramt ca. alle drei Jahre mit steigender Tendenz festgelegt. Hast du mehrere Erben, muss jeder von denen jährlich eine Nichtresidenten-Steuererklärung Modelo 210 für das Vorjahr abgeben.

Die Schenkungssteuer für Ausländer ist in Spanien absurd hoch, sodass kaum jemand auf die Idee kam, seine Immobilie zum Beispiel im Wege der vorgezogenen Vererbung an seine Kinder zu verschenken. Allerdings ist die Schenkungssteuer eine Steuer der autonomen Gebietskörperschaften. Einige davon, darunter Andalusien nach dem Wahlsieg der Konservativen über die Sozialisten, haben die Schenkungssteuer bis auf Weiteres auf 1% des Katasterwerts gesenkt.

Hier ein Beispiel, welche Kosten im Jahr 2022 bei einer Schenkung in Andalusien anfallen:

Annahmen: Die Immobilie wurde vor fünfzehn Jahren für 100.000 Euro erworben. Der Katasterwert im Jahr 2022 betrage 150.000 Euro (er wird in der IBI ausgewiesen. Die IBI ist die jährliche Grundsteuerforderung der Gemeinde, in der die Immobilie liegt.)

Derzeit beträgt die Schenkungssteuer 1.500 Euro (1% vom Katasterwert).

Die Plusvalía beträgt ca. 5.000 Euro. Das ist eine fiktive »Gewinnsteuer«, welche die Gemeinde erhebt. Sie wird in jeder Gemeinde anders berechnet. Nachdem der Europäische Gerichtshof die Berechnung der Plusvalía für EU-Bürger für rechtswidrig erklärt hat, haben die Gemeinden bis Ende 2022 Zeit, sich eine neue Berechnungsmethode auszudenken. Ob es dann billiger wird, kann man nicht vorhersagen.

Die Kapitalgewinnsteuer beträgt 9.500 Euro (19% von der Differenz zwischen dem früheren Kaufpreis und dem heutigen Katasterwert, hier also von 50.000 Euro). Dies ist eine Steuer des spanischen Zentralstaats und ist vom Schenker zu bezahlen. Die Idee dahinter ist, dass der Schenker seit dem Kauf einen fiktiven Wertzuwachs seiner Immobilie »erzielt« hat, der nachträglich besteuert werden soll.

Notar und Grundbuchamt wollen ca. 3.500 Euro.

Falls du einen spanischen Anwalt (möglichst deutschsprachig) mit der rechtlichen Begleitung deiner Schenkung beauftragst, kostet der zusätzlich ca. 4.000 Euro. Hinzu kommen noch Kosten für die Übersetzung und Beglaubigung von Dokumenten und Vollmachten, falls die Beschenkten und die Schenker nicht selbst nach Spanien reisen wollen.

Im vorliegenden Fall ist also mit ca. 25.000 Euro Kosten für die Schenkung zu rechnen. Dafür haben deine Erben später nach deinem Ableben keinen Stress. Die brauchen dann nämlich einen internationalen Erbschein und müssen die Umschreibung in Spanien innerhalb von einem Monat erledigen. Nach der vorher erfolgten Schenkung können sie diese Zeit besser dazu nutzen, um dich zu trauern!

Die zu Beschenkenden sollten sich vor der Eigentumsübertragung je eine spanische N.I.E. besorgen. Das kann z.B. über ein spanisches Konsulat in Deutschland geschehen.

Irgendwann fühlst du dich zu alt, um dauernd nach Spanien zu fahren, oder du möchtest andere Weltgegenden bereisen? Dann kann es sein, dass du bei einem Verkauf unterm Strich draufzahlst, denn die Immobilienpreise waren nach dem Crash von 2008 im Keller und eine Million Neubauten warteten noch immer auf neue Besitzer. Da hatten es Gebrauchtimmobilien besonders schwer.

Falls du die Immobilie vor deinem Ableben verkaufst, musst du spanische Spekulationssteuer bezahlen. Bei der Spekulationssteuer wird der Unterschied zwischen dem früheren Kaufpreis und dem erzielten Verkaufspreis (mindestens jedoch zum jetzigen Katasterwert) besteuert. Jetzt rächt es sich, falls du beim Kauf deiner Immobilie zur Steuerersparnis einen Kaufpreis beim Katasteramt eingetragen hast, der niedriger war als der tatsächlich von dir an den damaligen Verkäufer gezahlte. Denn nun ist die Spekulationssteuer umso höher.

Das eigene Auto in Andalusien

Das öffentliche Verkehrsnetz ist in Andalusien recht dünn. Wenn du dich im Land bewegen willst, wirst du ein Auto brauchen. In Spanien einen Gebrauchtwagen zu kaufen, ist keine Freude. Entweder sind Gebrauchtwagen sehr teuer oder von zweifelhafter Qualität. Wenn du einen Gebrauchtwagen aus Deutschland einführst, musst du die spanische Gebrauchtwagen-Einfuhrsteuer bezahlen und ein spanisches Nummernschild beantragen. Dieses erhältst du nur, wenn ein spanischer Kfz-Sachverständiger bestätigt, dass das Auto mit den deutschen Fahrzeugpapieren identisch ist. Dann muss das Auto noch durch den TÜV, der in Spanien ITV heißt und es benötigt eine spanische Kfz-Versicherung.

Was hat das alles mit deiner Immobilie zu tun? Ist das Auto älter als 4 Jahre, dann muss es jedes Jahr zum ITV. Das bedeutet, du musst nur wegen des Autos jedes Jahr im gleichen Monat zu deiner Ferienimmobilie nach Spanien reisen! Das nervt auf die Dauer. Wenn deine Immobilie weit entfernt vom nächsten Flughafen liegt, wirst du das Auto in einem jener staubigen Hinterhofparkplätze abgeben, die wie Pilze um den Flughafen herum sprießen. Das ist über die Jahre ganz schön teuer geworden. Du musst also abwägen, ob bei jedem Besuch zwei Taxifahrten vom und zum Flughafen billiger sind als das Parken. Oder du verzichtest auf das eigene Auto in Spanien und nimmst einen Mietwagen.

Wie wäre es mit einem Dorf für dich ganz alleine?

Wenn Geld bei dir keine Rolle spielt und du in Spanien ein ruhiges Plätzchen suchst, wo dich niemand stören kann, dann kauf dir doch gleich ein ganzes Dorf! In ganz Spanien stehen ca. 3.000 Weiler und Dörfer zum Verkauf, in denen niemand mehr wohnen mag. Diese verlassenen Dörfer (aldeas abandonadas) sind natürlich meist schon sehr verfallen und du musst mit erheblichen Kosten rechnen, um dort für dich ein paar Häuser wieder wohnlich herzurichten und das Ortsbild für dich einigermaßen nett zu gestalten. Vielleicht kannst du dir ja eine Existenz aufbauen, indem du das Dorf in einen touristischen Hotspot verwandelst und dort Ferienwohnungen anbietest?

Wie wäre es z.B. mit diesem Angebot, das du neben anderen auf der Webseite von aldeasabandonadas.com findest: »Dorf zu verkaufen in der Provinz Almería, mit Cortijos und Fincas, Gelegenheit für 190.000 Euro«. Das unbewohnte Dorf aus 5 Häusern liegt 150 km östlich von Granada und 78 km entfernt von Almería. Zur Autobahn A-92N sind es nur 6 km. Du hättest daneben 2,3 Hektar Land, die mit Mandelbäumen bepflanzt sind.

Um ein Dorf zu erwerben, solltest du dich an einen Makler wenden, der darauf spezialisiert ist. Denn es ist ja nicht so, dass die verfallenen Häuser niemandem gehören. Der Makler muss erst mal die derzeitigen Eigentümer ausfindig machen, die aus dem Dorf weggezogen sind, und mit ihnen über den angemessenen Kaufpreis feilschen. Auch die Kommune oder die Provinz, zu der das Dorf gehört, möchte ein Wörtchen mitsprechen. Eventuell sind einige Auflagen für die Umwelt, das Wasser oder den Denkmalschutz zu beachten.

Was also tun?

Eine Ferienwohnung in Spanien an der Costa del Sol oder Costa de la Luz kann ein Highlight in deinem Leben sein. Neben dem Kaufpreis solltest du bei einer Ferienwohnung mit monatlichen Fixkosten von ca. 300 Euro rechnen. Es ist nicht abzusehen, zu welchen Einschränkungen der Vermieterrechte der Kampf gegen den Massentourismus noch führen wird. Stelle dich besser darauf ein, dass du die Nebenkosten deiner Ferienwohnung auch dann noch bezahlen können solltest, falls dir eine Vermietung deiner Bude untersagt wird.

Prüfe reiflich, ob du dein Kapital für lange Zeit an eine spanische Immobilie binden möchtest. Auch als Langzeitmieter kommst du jederzeit in deine eigenen spanischen vier Wände, hast nichts mit der spanischen Bürokratie zu tun und brauchst dich um das Auf- und Ab der Immobilienpreise nicht zu kümmern.

Doch lieber mieten? Laut dem Immobilienportal Idealista sind an der Costa del Sol im Jahr 2022 die Mieten in Ronda mit 5,50 Euro pro qm am günstigsten. Für eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern zahlst du in günstigen Lagen rund 400 Euro im Monat. In kleinen Dörfern mag es noch preiswerter sein, allerdings findest du dort kaum Mietwohnungen. In Alhaurín el Grande, Alhaurín de la Torre, Cártama und Coín, liegen die Mietpreise meist unter 8 Euro pro qm. Die spanische Mietgesetznovelle von 2023 (Ley de Vivienda) macht die Langzeit-Vermietung für den Vermieter unattraktiv. In den drei ersten Jahren der Vermietung darf der Vermieter die Miete nicht erhöhen. Während die Zinsen für die Hypothek, die Reparaturkosten. Strom- und Wassergebühren und die Inflation im Geldbeutel des Vermieters jederzeit ansteigen können.

Am teuersten ist es in Marbella mit durchschnittlich 12,80 Euro pro qm. In Benahavís, Benalmádena, Estepona und Torremolinos musst du mit ca. 10,60 Euro pro qm rechnen. Mietpreisanstiege von mehr als 10% innerhalb eines Jahres verzeichneten die Gemeinden Alhaurín El Grande, Benalmádena, Casares, Fuengirola, Mijas und Torrox.

Von Wolfgang Zöllner